Totalentreprise, hovedentreprise eller fagentreprise?

Kort fortalt

Forskellen er, hvem der tegner, og hvem der styrer fagene: i en fagentreprise har du en aftale med hvert fag og koordinerer selv, i en hovedentreprise udfører én hovedentreprenør alle fag efter et projekt, du eller din rådgiver har tegnet, og i en totalentreprise både tegner og bygger én totalentreprenør. Fagentreprise passer, når der kun er ét fag på pladsen. Skal mange fag ind i samme bolig, hører opgaven hjemme i en hovedentreprise, når projektet er tegnet, eller i en totalentreprise, når du vil have tegning og byggeri fra samme sted.

Hvad er totalentreprise, hovedentreprise og fagentreprise?

Entrepriseformen fortæller, hvor ansvaret ligger: for projekteringen, for byggeledelsen, for økonomien og for selve udførelsen. Bolius anbefaler at vælge form, før planlægningen er nået for langt. Formen afgør nemlig, hvad der skal være klar, før du kan bede om tilbud.

I en totalentreprise har du én aftale med én totalentreprenør, som både projekterer og bygger. AB-Forbruger og ABT 18 bruger samme definition: en entreprise, der omfatter den væsentligste del af projekteringen og de fleste øvrige ydelser. Totalentreprenøren må lade arkitekter og ingeniører tegne for sig. Over for dig er det stadig totalentreprenøren, der hæfter.

I en hovedentreprise har du også kun én aftale. Forskellen er, at hovedentreprenøren udfører dit projekt, men ikke tegner det. Tegninger, beskrivelser og godkendelser kommer fra dig eller din rådgiver. Hovedentreprenøren laver detailtidsplanen, sætter underentreprenører på og tager sig af konflikterne mellem dem. Han hæfter selv for, at arbejdet bliver udført mangelfrit og til tiden, også den del, andre udfører for ham.

I en fagentreprise indgår du en aftale med hvert fag for sig, fx murer, tømrer, snedker og VVS'er. Fagentreprenørerne har ingen aftale med hinanden, så det er dig eller en rådgiver, du betaler, der styrer rækkefølgen og løser uenighederne. Bolius påpeger, at tegninger, beskrivelser, ansøgningen om byggetilladelse, tilbudslister og en hovedtidsplan skal være på plads, før du indhenter tilbud. Ellers er det svært for firmaerne at give en pris og svært for dig at sammenligne dem. En storentreprise ligger tæt op ad fagentreprisen: beslægtede fag er lagt sammen, fx tømrer og snedker eller el og ventilation, men koordineringen er stadig din.

Når bygherren ikke er forbruger, er AB 18 ifølge DI Byggeri ofte aftalegrundlaget i fag-, stor- og hovedentreprise og ABT 18 i totalentreprise. For private er det AB-Forbruger, som har sine egne regler om totalentreprise.

I praksis bliver formerne ofte blandet. DI Byggeri peger på, at entreprenøren ikke sjældent får en del af projekteringen, uden at der er tale om en totalentreprise, og at det kræver en klar aftale. Er opgaven beskrevet med funktionskrav, altså hvad løsningen skal kunne frem for hvordan den skal se ud, skal entreprenøren selv lave den projektering, der skal til.

Hvem tegner? Projekteringsansvaret hos hovedentreprenør og totalentreprenør

Det vigtigste skel mellem hovedentreprise og totalentreprise er, hvem der svarer for projektet. Bolius skriver det ligeud: hovedentreprenøren står ikke for projekteringen og har derfor heller ikke projekteringsansvaret. AB-Forbruger peger samme vej. Skal arbejdet udføres efter en rådgivers anvisning, er den enkelte entreprenør ikke ansvarlig for den (§ 15, stk. 3). Han skal dog sige til, hvis han vidste eller burde vide, at arbejdet ikke kan udføres korrekt uden en anvisning, eller hvis anvisningen er åbenlyst forkert.

I en totalentreprise flytter ansvaret over til entreprenøren. Efter AB-Forbruger har totalentreprenøren også ansvaret for, at projektet overholder bygningsreglementet, ikke kun for det udførte arbejde (§ 15, stk. 2). Han sørger for den nødvendige godkendelse af projektet og holder dig orienteret (§ 18, stk. 2). Han skal også selv afklare forhold som servitutter og forsyningsledninger, og du skal hjælpe med det (§ 20, stk. 1). I en fag- eller hovedentreprise er det dig, der søger en eventuel byggetilladelse, færdigmelder hos kommunen og betaler udgifterne (§ 18, stk. 1). Om din renovering overhovedet kræver tilladelse, kan du læse i hvornår du skal søge byggetilladelse.

Prisen for at give ansvaret fra dig er indflydelse. I en totalentreprise skal du ifølge Bolius tidligt vide, hvad du vil have af stil og materialer, og være meget konkret i dine ønsker. Når bygherren ikke er forbruger, har ABT 18 en fast procedure for det. Tilbud og projekt gennemgås sammen, før entreprenørens projektering går i gang, så bygherren kan præge det færdige projekt (§ 17). Bagefter skal totalentreprenøren færdigmelde projektet til bygherrens godkendelse (§ 18, stk. 6 og 7). AB-Forbruger har ingen tilsvarende regel. Den giver entreprenøren pligt til at vejlede dig før og under arbejdet (§ 14), men vil du godkende løsningen, før der bygges, skal det aftales.

Koordinering, risiko og pris i de tre entrepriseformer

Sådan fordeler ansvaret sig for en privat bygherre, når AB-Forbruger er aftalt:

Spørgsmål	Fagentreprise	Hovedentreprise	Totalentreprise
Hvem tegner og beskriver?	Du eller din rådgiver	Du eller din rådgiver	Totalentreprenøren
Hvem koordinerer fagene?	Du	Hovedentreprenøren	Totalentreprenøren
Hvor mange aftaler har du?	Én pr. fag	Én	Én
Hvem søger byggetilladelse?	Du	Du	Totalentreprenøren
Hvem bærer et fags forsinkelse?	Du	Hovedentreprenøren	Totalentreprenøren

Risikoen i en fagentreprise sidder i overgangene mellem fagene. Udføres arbejdet af flere entreprenører, er du efter AB-Forbruger ansvarlig for koordineringen (§ 12, stk. 2). Bliver VVS'eren forsinket, så fliselæggeren må vente, er det over for fliselæggeren en forsinkelse fra din side (§ 32). Han får forlænget sine frister (§ 29). Skyldes forsinkelsen ikke fx brand, usædvanligt vejrlig eller et offentligt påbud, kan han også kræve erstatning af dig efter almindelige regler (§§ 33–35). Dit eget krav må du rette mod VVS'eren (§§ 30 og 31). I en hovedentreprise er det hovedentreprenørens problem, hvis en underentreprenør bliver forsinket eller går konkurs.

Fagentreprise kan se billigere ud, og Bolius bekræfter, at det kan være billigere at udbyde et projekt sådan. Men det, du sparer, går i de fleste tilfælde til en rådgiver, der skal stå for byggeledelsen. I en hovedentreprise betaler du hovedentreprenøren for byggeledelse, styring og koordinering. Der er også færre firmaer at vælge imellem, fordi ikke alle kan påtage sig det ansvar. I en totalentreprise giver du i princippet et beløb og får det byggeri, der kan laves for det, og totalentreprenøren har risikoen for hele projektet.

Ét forbehold gælder i alle tre former, når AB-Forbruger er aftalt: hindringer, som ingen af jer kendte eller burde kende til, betaler du som ekstraarbejde (AB-Forbruger § 20, stk. 3). Det gælder også i en totalentreprise.

Hvor mange fag der er tale om, kan du se på vores prisside. Renovering af en lejlighed står der til vejledende 8.000–13.000 kr. pr. m², og spændet dækker en samlet totalrenovering med gulve, vægge, lofter, køkken, bad, el og VVS. Det er branchens tal, ikke et tilbud. Jo flere fag der skal mødes i samme bolig, jo mere betyder det, hvem der koordinerer dem.

Skal vi se på jeres projekt? Få et fast tilbud — vi svarer inden to hverdage og kommer ud og ser opgaven inden en uge.

Hvilken entrepriseform passer til din renovering?

Bolius' tommelfingerregler er et godt udgangspunkt, og for foreninger er der et fjerde tilfælde:

• Ét fag eller en afgrænset opgave: fagentreprise. Bolius nævner fx carport, udestue, nyt tag, nyt køkken og omfangsdræn. Formen er meget brugt, når der kun er ét fag på pladsen, som en maler eller en gulvsliber.
• Mange fag og et færdigt projekt: hovedentreprise. Det gælder tilbygninger, større ombygninger og komplekse rum som badeværelser. Bolius vurderer, at hovedentreprise nok er den mest brugte form for private bygherrer i større byggesager.
• Intet projekt, og du vil have én part fra første streg: totalentreprise. Formen bruges ifølge Bolius mest til typehuse, og ikke mange totalentreprenører tager om- og tilbygninger. Spørg derfor direkte, om firmaet selv tegner renoveringer.
• Ejer- eller andelsforening med et større fælles projekt: rådgiver og hovedentreprise. Danske Arkitektvirksomheder nævner en større facaderenovering eller tagudskiftning i en ejerlejlighedsforening som en sag, hvor foreningen typisk køber rådgivning. Rådgiveren laver projektet og udbudsmaterialet, og hovedentreprenøren giver pris på det.

For en forening er der et spørgsmål mere: hvilket aftalegrundlag der gælder. AB 18 og ABT 18 er skrevet til aftaler, hvor bygherren ikke er forbruger (§ 1 i begge). Danske Arkitektvirksomheder regner en ejerlejlighedsforening eller andelsboligforening, der får udført arbejde på ejendommen, som forbruger. De skriver også, at AB 18, AB Forenklet og ABT 18 ikke gælder i forbrugerforhold. Skriv derfor tydeligt i aftalen, hvilke betingelser der gælder, og lad foreningens rådgiver eller advokat læse den igennem, før der skrives under.

Hvad du skal gøre, før du vælger

1. Gør status over projektet. Har du tegninger og en beskrivelse? Hvor mange fag skal ind? Har du tid og viden til at styre en byggesag selv? Det er de spørgsmål, Bolius peger på som afgørende for valget.
2. Beslut, hvem der tegner. Er det dig eller din rådgiver, står valget mellem fag- og hovedentreprise. Skal entreprenøren tegne, er det en totalentreprise, og det skal stå i aftalen.
3. Skriv ned, hvem der søger byggetilladelse, og hvem der betaler gebyrerne. Efter AB-Forbruger søger og betaler du selv i fag- og hovedentreprise. I en totalentreprise sørger totalentreprenøren for godkendelsen, mens gebyrerne er noget, I skal aftale.
4. Få aftalegrundlaget skrevet ind. For private er det AB-Forbruger, som også har regler om totalentreprise. Hvad der står i den, har vi gennemgået i artiklen om AB-Forbruger.
5. Sammenlign tilbud på samme grundlag. I en fagentreprise skal hver overgang mellem to fag have en ejer, ellers opstår der et hul mellem tilbuddene. Se, hvad et tilbud skal indeholde, i sådan læser du et håndværkertilbud.
6. Tag stilling til tilsyn. Uvildigt tilsyn er ikke med i hverken hoved- eller totalentreprise. Bolius anbefaler en professionel tilsynsførende, der kommer, når de vigtige og svære arbejder går i gang.
7. Hold øje med fristen. Efter AB-Forbruger § 9 bortfalder et skriftligt tilbud, hvis det ikke er accepteret inden 20 arbejdsdage, ved totalentreprise 40, medmindre entreprenøren har sat en anden frist.

Vores erfaring

Vi mener, at fagentreprise er det rigtige valg, når der er ét fag på pladsen, og sjældent det rigtige, når et badeværelse skal laves om. I et lille rum med mange fag er det overgangene, der koster. Den ene venter på den anden, og ingen ejer den fejl, der opstår imellem dem. Den risiko bør ligge hos den, der har aftalen med alle fagene, ikke hos dig.

Til en renovering med flere fag, hvor der findes tegninger, ville vi vælge hovedentreprise. Så beholder du rådgiveren som din part, og ansvaret for udførelsen ligger ét sted. Findes der ingen tegninger, giver totalentreprise mening, men kun hvis løsningen står på skrift, før prisen bliver fast. Når vi både tegner og bygger, vil vi have tegning og beskrivelse godkendt af dig, før vi giver ét fast tilbud. Vi vil også have skrevet ned, hvad der sker, hvis vi finder noget i konstruktionen, som ingen kunne se.

Uanset form betyder navnet på entrepriseformen mindre end det, der står i aftalen: hvem der tegner, hvem der koordinerer, og hvem du ringer til.

Vil I have én aftale og én kontaktperson? Se, hvordan vi arbejder med hovedentreprise og totalentreprise, eller beregn et prisestimat på jeres projekt, før vi taler sammen.